Calp, s.XXI: el promotor®5.0 y lo que el viento se llevó

OPINIÓN

«Había una tierra llamada El viejo Sur. Un mundo bello y galante. Allí vivieron los últimos caballeros y sus bellas damas, los amos y los esclavos… De ese mundo no quedan más que sueños. Una época que el viento se llevó». Margaret Mitchell. Gone with the wind.

 

Hace unos años, un veterano constructor de la playa de la Fossa —hoy, hotelero incipiente a la fuerza— explicaba en petit comité cómo había surgido en Calp la versión promotor®3.0 durante los distintos ciclos expansivos del mercado inmobiliario. Este empresario, en su magnanimidad, entendía que su actividad privada generaba importantes ingresos para la Hacienda Pública en concepto de impuestos; para la banca, por comisiones e intereses financieros repercutidos a clientes o soportados por él mismo; para la administración local, vía tasas y licencias. Mantenía que de su iniciativa y riesgo se derivaban muchos puestos de trabajo en el sector, la contratación de proyectos técnicos y servicios profesionales, actividad para terceros por infraestructuras y suministros, negocio para proveedores y afines de la construcción, etc.

El constructor, además, expresaba con desmayo cómo sus clientes finales —los compradores de sus inmuebles a través de actos notariales o los que simplemente adquirían apartamentos dando el pase en operaciones interpuestas— generaban unos beneficios en poco tiempo —por plus valor o reventa— que él mismo no obtenía a través de su actividad empresarial ordinaria. Mondo cane para el santo varón.

 

Edificios de la playa de la Fossa, años 80/90:. Fuente: el autor

Este promotor®3.0, como otros de su especie, había llegado a una seria conclusión: debía reorientar totalmente su negocio para no deshacerse de suelo bajo ningún concepto. El terreno edificable resultaba un bien escaso e imposible de reponer en Calp; de conservarlo a toda costa dependía el futuro de su negocio. De esta forma, la construcción de edificios para uso hotelero, comercial o en alquiler se abría como una opción dirigida a obtener rentabilidades por actividades económicas turísticas y por la vía de revalorización de inmuebles. No vender el suelo suponía acudir a nuevas formas de capitalización, financiación y asunción de riesgos. Todo esto explica la existencia de solares sin edificar, abandonados literalmente en primera línea de playa durante décadas, a la espera de que el propietario promotor considerase la oportunidad de emprender alguna actividad en condiciones favorables de mercado.

Playa de la Fossa, 1972. Edificios turísticos sin infraestructuras: promotor®1.0.  Fuente: Calpe en fotos. Ayto de Calp

La aparición del promotor®1.0, en los años 60/70 del pasado siglo, inauguró una forma poco sofisticada de negocio. Los edificios de la época se levantaban entre campos de viñas y pastos, sin la ejecución de plan alguno, sin unas infraestructuras mínimas ni encintado de viales. Los bajos precios atraían a clientes poco exigentes que compraban un entorno natural virgen más allá de los ladrillos. Finalizada la obra, el empresario iniciaba otro edificio o simplemente desaparecía. Bajo este esquema se iniciaron los P.P. municipales 1, 2 y 3 de Calp.

Sin embargo, el nuevo promotor®2.0 surgido posteriormente, quien con la consolidación del fenómeno edificatorio ya era consciente de la importancia de permanecer y acumular excedentes de suelo para instalarse en el mercado local a largo plazo, insistió en el negocio de venta de viviendas a terceros, liquidando con cada una de ellas la parte alícuota de solar. Su implantación empresarial se consolidaba con nuevas promociones y con la administración de las fincas ya vendidas, la gestión de alquileres de sus propietarios y poco más. Este esquema se experimentó principalmente en el P.P. 3 de Calp. Las empresas de servicios de estos edificios, constituidos en verdaderas taifas del promotor, aseguraban el control férreo de un pequeño negocio secundario, subsidiario, que tendría los días contados por residual si se reproducía el esquema de venta de edificaciones en nuevos solares cada vez más escasos o costosos de adquirir.

Obra abandonada junto a los terrenos del polígono industrial Pou Roig: promotor®3.0. Fuente: el autor.

Por lo expuesto, el promotor®3.0 fue consciente de que su influencia empresarial y también política residía en la introducción de nuevas fórmulas de gestión de su patrimonio inmobiliario; así, bajo presión de esta patronal, la homologación del PGOU de 1998 vino a premiar con excedentes de edificabilidad a todos los nuevos proyectos que se destinaran a establecimientos hoteleros. De ahí, la existencia hoy en Calp de un importante parque en expansión, entre otros tipos de oferta turística y comercial como las nuevas zonas para camping de caravanas. En el fondo de estas iniciativas empresariales subyace la estrategia de consolidarse corporativamente a través de la preservación del suelo social y de otros bienes mercantiles. Otro ejemplo significativo de estas actuaciones para atesorar solares en dura brega se experimentó con la gestión urbanística del polígono de suelo industrial del Pou Roig. Tras veinticinco años de pleitos y tramas de novela negra, sin haber podido meter una pala en el dichoso bancal, la conquista y deriva final del proyecto —que continúa en el limbo pero ya bastante desbloqueado— puede ofrecer un desenlace del todo imprevisible.

La mente inquieta del promotor, creativa a la hora de fomentar su negocio en un mercado al alza, vislumbró un audaz paso hacia adelante ante la imposibilidad de encontrar en Calp nuevos terrenos para su adquisición. La inteligencia empresarial, en connivencia con el poder político, comprendió que si la expansión de sus activos materiales no se podía verificar en 2D, sí se podía acometer en 3D; que si su inmovilizado material no podía extenderse a lo largo y ancho por la escasez de suelo disponible, sí podía hacerlo ahora hacia lo alto, mirando al cielo, al procurarse derechos edificatorios en volumen de obra libre.

Con este procedimiento, en realidad, se consolida automáticamente una revalorización de activos y la ampliación de las posibilidades de negocio para ciertas mercantiles. De esta reformulación nace la versión promotor®4.0, en la que las soluciones imaginativas se mueven entre la magia de los despachos y la megalomanía de las emociones. La multiplicación del volumen de edificación sobre suelo ya planeado, orillando la legislación vigente a través de interpretaciones torticeras ad hoc, encuentra su corolario en el nuevo coloso hotelero de Calp, de más de 100 metros de altura —al que seguirán otros—, que se levanta sobre terrenos que son propiedad de una congregación de religiosas de Benissa. La monjita promotora, como solución ingeniosa, cuando a la ausencia de suelo edificable se añade una fiebre del oro insatisfecha. Si Sor Teresa, Luisa Vives Abargues, fundadora de la institución en 1937, levantara la cabeza… a buen seguro que la volvería a recostar rápidamente.

Suitopia Hotel, 2016. Fuente: Suitopia

Dentro de los movimientos propios del promotor®4.0 cabría incluir la nueva iniciativa impulsada por el alcalde de Calp, César Sánchez, que tiene como fin la construcción de un campo de golf en este pequeño término municipal. De nuevo, la imaginación empresarial se nutre de la inspiración política para la consecución de un impensable milagro urbanístico en ciernes. Los que conocemos al dedillo y de memoria el Catastro de la Propiedad Rústica de Calp de 1961, por cuestiones de investigación histórica, podemos recrear al mismo tiempo el tablero de Monopoly del Calp de 2017. El campo de golf «en estudio» sólo puede ubicarse en terrenos llanos, bien identificados por nosotros, que hoy son propiedad mayoritaria de los promotores locales de cámara. Por lo tanto, este proyecto del ladrillo verde, verde que te quiero verde, excelentemente comunicado y próximo al pueblo, de ejecutarse, sería de iniciativa privada y sólo podría plantearse en unas condiciones muy ventajosas para sus empresarios impulsores. Las aficiones del alcalde son una cosa, y otra bien distinta los números y las plusvalías de quienes mandan en este juego, que para eso son los que lo han puesto y los que finalmente pagan las facturas.

César Sánchez aprovechó su presencia en la Feria Mundial de Turismo de Londres para en un inglés peculiar anunciar urbi et orbi esta nueva opción golfística de Calp. No se ahorró sus mantras sobre la creación de empleo y la desestacionalidad que originaría esta nueva oferta deportiva en la población. Habrá que rendir pleitesía a estas especies protegidas del ladrillo por las migajas de futuro que proveerán a nuestros hijos. Claro lo llevan quienes pretendan que a costa de estos próceres críen lorzas los jóvenes calpinos.

La generación de promotores locales que comenzó a hacer su agosto en los años 70 del pasado siglo ya va diciendo adiós. La jubilación, escogida o forzosa, toca a la puerta. Quizá no todos hayan caído en la cuenta de esta realidad. Nada nos llevaremos con nosotros cuando crucemos el velo y bajemos al sepulcro. Unos ganaron la fama, todos cardaron la lana. Unos tienen recambio, otros no. Unos contentaron algo a sus clientes, otros han terminado por consolidar obsesiones enfermizas. Al final de todo, la tierra blanca de la Tara calpina apenas podrá mezclarse con la gloria intrascendente de nuestras propias cenizas: las que el viento se llevó y se seguirá llevando sin clemencia.

Ya se anuncia para los restos en este pueblo satisfecho la que será versión promotor®5.0, flor de millennials del s. XXI, entre la realidad virtual, el engendro biónico y los robots sin convenio laboral. Al final, para los que alcancen una edad longeva y puedan contemplar lo que tenga que venir, las trazas serán bien parecidas: con las mismas ansias y los mismos cuentos, será, ante todo, un reinventarse o morir en el intento.

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