El boom turístico residencial de Calp (1962-1975). La consolidación del fenómeno (y 3)

La Canuta-Toix, años 60, antes del proceso de urbanización. Foto: Jacky Vázquez

La Canuta-Toix, años 60, antes del proceso de urbanización. Foto: Jacky Vázquez

El gran referente urbanístico residencial de la Comunidad Valenciana, monumento a la filosofía de la época, lo constituye, sin lugar a dudas, la actuación edificadora en la sierra de Toix.

En marzo de 1970 se constituye la sociedad mercantil VAPF, gerenciada por el benissero Pedro Soliveres Cabrera. La sociedad establece relaciones comerciales con Jürgen Alfred Kraus, de 29 años, propietario de una relojería en Düsseldorf. El nuevo socio promueve un sistema de ventas que canaliza la oferta de los complejos turísticos de la mercantil, destinada a profesionales liberales alemanes. El éxito del negocio es desbordante. En poco tiempo la sociedad promueve las urbanizaciones Maryvilla y la Canuta en Calp; Buenavista y Montemar en Benissa; Balcón del Mar y Tossal en Jávea, y Monteazul en Benitachell.

En 1973 la empresa había vendido 3.500 parcelas y chalets, terrenos de 800 m2 que se comercializaban a 700/800 pts m2. El ritmo de ventas era de 50 a la semana, con representantes agentes en ocho países diferentes. Kraus, en pocos años, es propietario de un chalet de lujo en la costa, una cadena de tiendas en Düsseldorf, trece caballos de carreras y un yate. El gran volumen de negocio genera 2.500 puestos de trabajo, entre directos e indirectos, en muy pocos meses. Las villas son ofrecidas en lotes de hasta quince casas para inversores y particulares; el comprador cuenta con un contrato de alquiler turístico garantizado que le asegura una rentabilidad bruta anual de hasta el 12% de la inversión. Además, estas compran son consideradas por la hacienda alemana como “ayudas al tercer mundo” y gozan de importantes ventajas fiscales.

Urbanización Maryvilla. Años 70 del pasado siglo. Foto: archivo de Jacky Vázquez

Urbanización Maryvilla. Años 70 del pasado siglo. Foto: archivo de Jacky Vázquez

La urbanización Maryvilla, Tossal y Canuta de Calp abarca una superficie de 1.360.000 m2 que en 1973 cuenta con 1.000 chalets edificados por la mercantil. Los desagües se efectúan en pozos negros, infringiendo el decreto de infraestructura mínima y zonas turísticas. La Delegación Provincial de la Vivienda detiene las obras y las gigantescas irregularidades con la tesorería de la Seguridad Social genera varias multas pendientes. Los costes de urbanización ascienden a unas 100 pesetas m2, y los precios de compra de terreno bruto a los propietarios originales son mínimos.

Los precios de venta de los chalets, por metro cuadrado, son de 11.000 pesetas. Un chalet, en una parcela de 600 m2, con una edificación de 100 m2, sale a la venta en 1.580.000 pesetas. Pero la pendiente del terreno ofrece un jugoso negocio adicional que la empresa sabe rentabilizar. Las viviendas se venden con sótano habitable, al mismo precio que la planta superior, 6.500 ptas m2. Al no contar como volumen edificable los sótanos, a efectos de ordenanzas municipales, se camufla un exceso de edificabilidad.

El coste total para la VAPF de metro cuadrado construido es de 4.700 pesetas. La mano de obra se contrata a destajo, a 1.700 pesetas, y ante la demanda se llegan a contratar cuadrillas de albañiles foráneos que pernoctan en los cimientos de algunas edificaciones. La compañía pone los materiales en obra obteniendo así los mejores precios de coste. En poco tiempo la ladera del monte Toix, orientada al norte, con peligro de corrimientos y azotada por el viento, se puebla de innumerables viviendas sin vegetación. Los sorprendidos vecinos locales hacen referencia a la urbanización como el “Belén”.

La adquisición en distintas localizaciones del término de innumerables y minúsculas fincas de propietarios colindantes distintos -predios propios de nuestra estructura minifundista-  para poder agrupar así terrenos urbanizables, había desatado una gran presión sobre los propietarios locales que ante el acoso urbanizador y la escasa rentabilidad agrícola de las parcelas, se vieron abocados a vender.

En muchos casos los precios alcanzados en las compraventas de ciertos trozos diferían sustancialmente, al alza o a la baja, del pagado por otros terrenos colindantes. En función de las trabas puestas por los vendedores para la consecución del negocio dependía el precio final a pagar por el promotor.

 

Primeras parcelaciones en Toix. Foto: Jacky Vázquez

Primeras parcelaciones en Toix. Foto: Jacky Vázquez

 

Estas diferencias generaban malestar en los labradores peor parados –los primeros en vender- al comprobar que la posterior cotización del suelo crecía como la espuma, dejando moralmente devaluado por completo su antiguo patrimonio familiar.

Pero al tiempo que se experimentaba este sustancial y fulgurante tránsito en la economía de muchas familias, se producía un profundo cambio, mucho más sutil, que incidía en la propia forma y razón vital de los campesinos, y en su organización y jerarquía familiar.

Por lo que vemos se experimenta un importante impacto social que incide en las nuevas formas de vida laboral y profesional de la población local. Muchos jóvenes encuentran trabajo en el sector servicios: banca, administración, hostelería; otros se incorporan como mano de obra en pequeñas empresas constructoras; sólo en el sector de la mar parece observarse una cierta fidelidad hacia la tradición familiar laboral.

Con todo, podemos definir una brecha, de quizá pocos años, entre la aparición del fenómeno constructor (1962-1965) y la consolidación del mismo como nuevo motor de la economía local (1971-1973). Así, este mismo lapso coincide con el de la progresiva decadencia de la humilde agricultura local hasta su casi total abandono. Esta brecha, años decisivos, supone un período de toma de conciencia para la población local que la obliga a instalarse en una nueva realidad, una nueva idea de futuro. En este punto se consolida el tránsito de una sociedad rural a una emergente colectividad urbana.

En medio de este proceso de cambio, entre dos conceptos vitales, económicos, sociales, se produce la venta en pública subasta de una gran cantidad de bienes inmuebles procedentes de uno de los cuerpos patrimoniales más importantes de nuestro término: las heredades rústicas del Asilo de Ancianos de Benissa.

Edificio El Dorado. Foto; archivo de Jacky Vázquez

Edificio El Dorado. Foto; archivo de Jacky Vázquez

La baja rentabilidad que ofrecían estas fincas sujetas a cultivos regresivos, y la necesidad de modernizar las instalaciones de la institución, empujó a la junta de patronos a promover en distintas subastas la enajenación de las principales heredades agrícolas de la herencia de doña Dolores Piera, fundadora del Asilo. La decisión de la junta, acorde con la realidad del momento y contando con la autorización gubernativa pertinente, fue tomada con la buena voluntad de los patronos, en el ejercicio de una labor altruista destinada al bien común, pero a todas luces promovió un excedente importante de suelo que, en muchos casos, supuso el gran primer empujón para los nuevos logreros comarcales del fenómeno turístico residencial.  Dicho patrimonio, a fecha de hoy, tasado por los valores de adjudicación en pesetas constantes, o por los precios actuales del suelo urbanizable, o incluso por los precios alcanzados pocos años después de su venta pública, presentaría unas cifras realmente exorbitantes.

Las subastas promovidas por la junta de patronos partían de unas tasaciones periciales que valoraban las fincas en función de su ubicación, existencia de edificación rural y superficie catastrada. Desgraciadamente, las mediciones catastrales resultaban, en todos los casos, muy inferiores a la superficie real de la finca. Esto, dado que la mayoría de las subastan partían de un precio de salida por metro cuadrado, incidía negativamente en el precio total final a percibir por la institución.

Es el caso también de la heredad calpina de La Empedrola-Salamanca, que presenta una superficie catastrada de 272.568 m2; una vez medida por la mercantil  Monte Calpe, S.A., requisito previo a la redacción de su Plan Parcial de Ordenación, presenta una nueva extensión de 567.610 m2.

En la mayoría de los casos los mejores postores se adjudican provisionalmente las fincas en los precios de subasta, para posteriormente elevar a pública la adquisición de los predios por los valores alcanzados. En otros la adjudicación provisional se realiza a nombre de particulares, es el caso también de la Empedrola, que se adjudica provisionalmente por 10.500.000 pesetas para posteriormente cederse el remate a Monte Calpe, S.A. por un valor final de 18.250.000 pesetas.

Primeros edificios costeros en el área urbana. Foto; archivo privado de Jacky Vázquez

Primeros edificios costeros en el área urbana. Foto; archivo privado de Jacky Vázquez

Encontramos otro caso de adjudicación a medias entre promotores, es el caso de un trozo de tierra en Calpe, Sort, adjudicado a Promociones Martínez y Monte Calpe, S.A. por 1.400.000 pesetas. En la mayoría de los casos los promotores adquieren las heredades para incorporarlas al inmovilizado de sus empresas o simplemente para venderlas posteriormente a otras empresas o Ayuntamiento generando cuantiosas plusvalías.

Con mayor cautela se condujo la también institución terrateniente Fundación Abargues, propietaria de los bienes de su fundadora Luisa Vives Abargues, “Sor Teresa”, fallecida en 1937. De su extenso patrimonio se vendieron algunos predios en estos años, mas conservó buena parte del mismo, participando en los convenios urbanísticos pertinentes, reparcelaciones y obras de urbanización necesarios para ver incrementado el valor de sus activos inmobiliarios.

Aún así,  a principios de 1972 la junta de patronos de la Fundación Abargues promovió la subasta pública de dos fincas en término de Calpe, partida Sort, de 10.330 m2 y 12.935 m2. El precio de remate de ambas ascendió a 12.600.000 ptas, unas 500 pesetas metro, que el adjudicatario, Enrique Ballester Ríos, aportaría a la mercantil Edificaciones Calpe. Sobre los terrenos se levantaron posteriormente algunas fincas de las denominadas “Apolos”.

Son muchos vecinos a los que la venta de sus fincas –dinero en mano- les permite renovar sus antiguas viviendas o adquirir pisos de nueva construcción en el casco urbano, signos evidentes de prosperidad. Los primeros edificios pronto comenzarán a desplazar la zona comercial del pueblo. Sus imponentes alturas serán apreciadas como símbolo de modernidad, cuando en realidad terminarán por bloquear las hermosas vistas desde el pueblo hacia la bahía y la costa, y afeando el hermoso aspecto que ofrecía el casco antiguo desde carretera y promontorios.

Los primeros solares que se enclavaban en la denominada Heredad de las Murallas, comienzan a adquirirse en 1963 a un precio de 100 ptas m2. La empresa local Construcciones Sala edificará progresivamente las fincas: Cóndor, Salamanca, Velázquez, Goya, Murillo y Sorolla. Los pisos,  «amplios y con  ascensor”, entre 100 y 140 m2 de superficie, se venden a un precio que alcanza pronto las 300.000 ptas que financia la empresa al cliente con pagos aplazados. Los compradores son mayormente vecinos de la localidad. El sueldo de un oficial de obras era de 3.000 ptas a la semana.

Avenida de Gabriel Miró. Años 70 del pasado siglo. Foto: archivo privado de Jacky Vázquez

Avenida de Gabriel Miró. Años 70 del pasado siglo. Foto: archivo privado de Jacky Vázquez

Al mismo tiempo otras compañías foráneas: Construcciones Martínez, Esteban de Vulder, entra alguna otra, inician edificaciones de apartamentos, ya concebidos con finalidad turística. Algunos maestros de obras locales: Miguel Pastor Femenía “Corralets”, Antonio Tur Femenía “Malena”, Antonio Perles “Roca”, Francisco Camáñez, que durante años se habían dedicado a pequeños trabajos y reformas, se suman al negocio de la promoción ante las prometedoras expectativas.

En octubre de 1974 se aprueba definitivamente el plan parcial de la urbanización Las Terrazas, S.A., promovida por el belga Alphonse Beckmann. Comprende una superficie de 560.000 m2, que ocupa toda la ladera sur este de la sierra Oltá. El proyecto contempla viviendas unifamiliares, adosadas, zona hotelera, y un amplio sector forestal protegido. La ejecución del proyecto queda abortada por la paralización de las ventas experimentada tras la crisis del petróleo de 1973, que de hecho supuso un punto de inflexión en la desatada fiebre edificatoria de este primer ciclo urbanístico. Hoy los terrenos, tras ser compensados los propietarios, son de titularidad municipal, en pro de su protección definitiva.

Caso parecido es el del Morro de Toix, adquirido en 1972 por la mercantil alteana Luis Campomanes, S.A., con una superficie total de 120 hectáreas. La compensación al propietario se haría muchos años después, vía permuta, en este caso sacrificando uno de los enclaves más bellos y con mayor valor medioambiental del terreno, el paraje del Racó del Corv, hoy urbanizándose, a cambio de acantilados serranos que quedaron como propiedad municipal.

Avenida de los Ejércitos Españoles. Años 70. Foto: archivo privado de Jacky Vázquez

Avenida de los Ejércitos Españoles. Años 70. Foto: archivo privado de Jacky Vázquez

Otro enclave emblemático, de gran riqueza natural y paisajística, las Salinas de Calpe, sufren en 1973 los «delirios venecianos» de un promotor. El proyecto de edificación de un pueblo lacustre en el humedal, afortunadamente, queda reducido a una mera abstracción mental. El Saladar de Ifach continuará afectado por la presión urbanística hasta nuestros días ante la escasez de suelo urbanizable y disponible para edificar. Un intento de reclasificación motivó en su día un proceso judicial, poniendo en evidencia los intereses y conflictos generados por el uso especulativo del suelo, implicando a promotores privados y políticos autonómicos.

En nuestra población, posteriormente se viviría un hecho histórico singular, precedente a nivel nacional: la firma de un pacto de gobernabilidad por las fuerzas políticas que anteponía los intereses económicos privados a la gestión pública.

En 1971 se inician los planes parciales de iniciativa municipal: 1, 2, y 3, que proyectan solares para edificios a lo largo de nuestra franja litoral. Durante décadas las edificaciones dispersas sin apenas servicios perdurarán entre campos de viñas y maltrechos viales. La urbanización de estos planes no quedará completada hasta finales del siglo XX.

Leave A Comment