El boom turístico residencial de Calp (1962-1975). Los urbanizadores pioneros (2)

Una de las primeras edificaciones de Calpesa en la parcelación de La Calalga, Los Pinos. Onsérvese el deslinde de vial y parcelas, realizado con piedras encaladas. Fotografía, Jacky Vázquez

Una de las primeras edificaciones de la urbanizadora Calpesa en la parcelación de la urbanización La Calalga, Los Pinos. Obsérvese el deslinde de vial y parcelas, realizado con piedras encaladas. Imagen: archivo privado de Jacky Vázquez

En abril de 1962 quedó constituida la sociedad mercantil Urbanizadora Calpe, S.A. (Calpesa), domiciliada en Valencia, calle Joaquín Costa nº 59, bajo la gerencia de José Huguet Chanzá. La sociedad comenzó a adquirir pequeñas fincas colindantes en distintos parajes, Bassetes, La Calalga, Carrió, y Enchinent. El precio que pagaba por los terrenos rondaba las 3 pesetas por m2.

En la zona Bassetes-Carrió consigue reunir unos 180.000 m2 de terreno en sucesivas compras. En estos terrenos  promueve las Urbanizaciones Los Pinos y Los Limoneros, con unas 200 parcelas ofertadas en la primera y 12 en la segunda. Estas primeras viviendas consisten en una superficie edificada de unos 90 m2; de ellos, 12 m2 corresponden a terraza cubierta y el resto se reparten en dos o tres dormitorios, pequeño salón, cocina americana y aseo.

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Publicidad de Calpesa en 1962. Periódico ABC. Madrid

Las superficies adquiridas por la mercantil en el Enchinent, en el paraje conocido como “Troset de Rafelo”, después comercializadas como Urbanización Los Almendros, alcanzan los 100.000 m2, agrupación de 17 fincas rústicas compradas a pequeños propietarios locales. La urbanización se compone de 109 parcelas, algunas apenas reúnen los 550 m2 de superficie. Las ventas a clientes, con edificación a realizar por distintas constructoras, se traducen registralmente en segregaciones de la finca matriz agrupada por la sociedad, con las servidumbres de paso que las enlazan con camino público. Casi cuatro décadas fueron necesarias para completar las infraestructuras de estas primeras urbanizaciones que, durante su tiempo sin urbanizar, habían agrupado viviendas que permanecían levantadas entre viales estrechos y pedregosos. Estos primeros núcleos turísticos residenciales, promovidos en los albores de la eclosión del fenómeno urbanístico de nuestro término, responden al concepto “Urbanización semántica” acuñado por el sociólogo Gaviria, y su memoria descriptiva refleja fielmente la filosofía y desarrollo de los mismos.

Los compradores son mayoritariamente de origen “pied noir”, francés, extranjeros en 70%; el resto  nacionales valencianos y madrileños.

Al tiempo que se produce el drástico cambio en la economía y sociedad local: mayor circulación de dinero, mejora de ciertas infraestructuras, inmigración de mano de obra y asentamiento de ciudadanos extranjeros; apertura de establecimientos comerciales y hosteleros, etc, se experimenta en nuestra población una paulatina apertura de ideas y cambio de costumbres, especialmente entre los más jóvenes,  trasladados los nuevos usos y conductas por los visitantes de la “avanzada Europa”; actitudes que chocan frontalmente con la mentalidad oficial, obsesivamente puritana, de este tiempo.

Las autoridades gubernativas y eclesiásticas deciden tomar cartas en el asunto, y elaboran informes que se trasladan a ayuntamientos y parroquias de pueblos del litoral, para salvaguardar los ideales y sagrados principios patrios de la moral y las sanas costumbres de la probidad.

En mayo de 1964 se constituye en Madrid la sociedad mercantil “Las Adelfas, S,A”, representada por su gerente Pedro Carballo Rovila. Pocos meses después la empresa adquiere los terrenos del armador José Poquet Cabrera, sitos en la Partida de Benicolada, donde hoy se levanta la Urbanización Las Adelfas.

El tío “Pepe Poquet” había adquirido la finca en el año 1940, comprada a Amparos Llorca Martínez, la “Senyoreta”, por medio de una hipoteca que garantizaba el pago de 25.000 pesetas. La venta a la promotora se realizó por un precio confesado de 40.000 pesetas.

En Mayo de 1868 se presenta el Plan Parcial de ordenación sobre una superficie de 24.143 m2, plantada de almendros y algarrobos. La parcela mínima es de 500 m2 y la altura máxima 1 sola planta. Contempla la edificación de 27 viviendas unifamiliares aisladas, y otras en línea hasta 3 alturas. El proyecto de urbanización queda aprobado en 1969.

 

Plano Plan Parcial Urbanización Las Adelfas, 1968. Solar original. Pincha

Plano Plan Parcial Urbanización Las Adelfas, 1968. Solar original. Pincha

Plano Plan Parcial Urbanización Las Adelfas, 1968. Parcelario. Pincha

Plano Plan Parcial Urbanización Las Adelfas, 1968. Parcelario. Pincha

 

Al tiempo que se comienza a edificar estos complejos, la fiebre compradora por parte de constructoras forasteras, ya se había desatado.

En el mes de Septiembre de 1965, la empresa alteana Construcciones San Rafael, adquiría extensas fincas de la familia Abargues de Benissa. Doña María Rocafull Abargues, ante la baja rentabilidad de sus fincas de secano, decide vender sus heredades calpinas para comprar naranjales en Cullera. En ese mes la mercantil adquiere el Pla de Cardos, la finca de la Cuchara, el Tossal de Taleno, y el Llombers, reuniendo una superficie de más de 350.000 m2. El precio pagado es de 2.740.000 pesetas, no alcanza las 8 pesetas metro. Sobre los terrenos, a excepción del Pla de Cardos que se encuentra aún hoy sin edificar, se promueven las urbanizaciones Cometa I, II y III.

Tosal de Taleno o del Tabaco, terreno donde se desarrollaría la Urbanización Cometa III. Imagen: archivo privado de Jacky Vázquez

Tosal de Taleno o del Tabaco, terreno donde se desarrollaría la Urbanización Cometa III. Imagen: archivo privado de Jacky Vázquez

Pocos meses antes el benissero Cayetano Martínez Sendra había adquirido los terrenos del Cuxarret, en el que levanto 55 viviendas destinadas a inversores, principalmente de origen holandés, que adquirían fincas de unos 70 m2 edificados por unas doscientas mil pesetas.

Edilart, S.A., domiciliada en Benissa, Avda Caudillo 64, ponía a la venta construcciones en parcelas de 800 m2 en la Canuta, donde había conseguido agrupar 11 hectáreas de terreno. Todas estas promociones se ejecutaban sin plan parcial previo y fueron legalizadas posteriormente al aprobarse el PGOU en 1973.

Partida de La Canuta. Años 60. Imagen: archivo privado de Jacky Vázquez

Partida de La Canuta. Años 60. Bancales de secano. Imagen: archivo privado de Jacky Vázquez

Hacia 1967 una gran oferta de parcelas para edificar se encuentra a la venta, y ante la creciente demanda, los urbanizadores intentan adquirir nuevas fincas para pertrecharse de excedentes de suelo. Los terrenos, principalmente de 800 m2, se ofrecen al cliente final a una media de 300 pesetas, con agua y luz, sin compromiso referente a las obras de infraestructura general o acceso rodado. El precio por metro cuadrado de obra edificada es de unas 3.000 pts/m2. Un chalet standard, sobre una parcela de 800 m2, con unos 90 m2 construidos, por lo tanto, viene a costar unas 500.000 pesetas. Los contratos de construcción apenas cubren la cara de un folio. En algunos se refiere a la construcción de una casa “igual a la del vecino”, sin descripción de características ni materiales; la forma de los pagos en ocasiones refleja plazos sin hacer referencia al desarrollo y ejecución de la obra, “cuando venga la Señora en el verano”.

Otro rico hacendado, heredero de una de las más significativas fincas calpinas, el valenciano José Ortembach Feliu, tambien se suma al nuevo negocio, y parcela su heredad familiar que lo fue por generaciones: La Casanova.

El proyecto abarca una superficie de más de 100.000 m2, alojando a unas 100 viviendas. Viales estrechos, infraestructuras mínimas y la fosa séptica como solución de saneamiento. Su sobrina, Natalia Pérez Ortembach no puede ser menos, y otra finca agrícola familiar desde antiguo, con unas 9 hectáreas de superficie, es objeto de planeamiento: la heredad de la Manzanera.

El plan parcial se aprueba en Diciembre de 1968, redactado por el arquitecto catalán Emilio Bofill Benessat, contemplando tal documento la edificación de viviendas plurifamiliares, bungalows, apartamentos, viviendas unifamiliares y zona hotelera. Testimonio del proyecto ejecutado son los bloques de edificios Xanadú o Muralla Roja, de peculiar estilo, enclavados en primera línea de mar acantilado, con gran número de alturas y colores agresivos.

Catalogados por el Ayuntamiento como edificios de interés histórico artístico, los técnicos justifican tal calificación  por “romper con la segregación posrenacentista de los espacios públicos y privados y reinterpretar la tradición mediterránea de la Casbah. Así, el criterio de aplicar al edificio una variada gama cromática arranca del propósito de dar un relieve determinado a los diferentes elementos arquitectónicos con arreglo a su función estructural. Cualquier actuación en elementos comunes deberá contemplar la conservación de todos los elementos visibles, tanto de los espacios exteriores como interiores, con especial incidencia en el mantenimiento de su cromatismo”.

Durante lustros, este hito visual ha pervivido con la urgente necesidad de una mano de pintura.

Mucho más interesantes nos parecen las edificaciones y elementos arquitectónicos ejecutados en la finca de la Manzanera, con un admirable trabajo en piedra que responde a un intento de máximo mimetismo con el entorno natural. El complejo Plexus-Castillo, o el Club Social, a nivel del mar dentro de la zona de dominio público marítimo terrestre, son buena prueba de integración constructiva sin deterioro paisajístico.

La finca adyacente a la Casanova, la heredad de la Vallesa, propiedad de la familia Beneito de Altea, se une al nuevo contingente de suelo a edificar. Como en todos los casos expuestos, los urbanizadores son forasteros, en esta ocasión navarros. La sociedad Jesús Ayala, Félix Aramendía Oroquieta y otros, adquieren en 1969 la Vallesa, con unos 120.000 m2 de superficie, pagando un precio de 12 pesetas el metro cuadrado. Don Bartolomé Beneito se reserva el bello paraje del Bancal de Lluch que venderá muy posteriormente. El plan parcial no queda aprobado hasta octubre de 1977, aunque en 1975 ya se han levantado 50 chalets.

El sociólogo Mario Gaviria, en 1974, acuñó el concepto de “urbanización semántica” a partir de sus observaciones sobre el fulgurante despegue del urbanismo residencial en la provincia de Alicante. Resulta indispensable la lectura de sus conclusiones de entonces para poder entender la filosofía y procedimiento de este desarrollo con toda perspectiva.

 

LA URBANIZACIÓN SEMÁNTICA

“Hay que tener sumo cuidado en considerar que una cosa es promover una urbanización para poder especular y revalorizar los terrenos y otra cosa distinta es construir la infraestructura, es decir, tramitar un proyecto de urbanización y poner el agua, luz, alcantarillado, depuradora, jardines, etc.

Más del 90 por 100 de las urbanizaciones de la provincia no existen sino en la mente de los promotores, en los expedientes del Ministerio y de los Ayuntamientos y en los planos dibujados por los arquitectos. Todo lo más, a lo que se llega es a lo que pudiéramos llamar una “urbanización semántica”: amojonar, pintar las parcelas con cal en el suelo o poner una tablilla numerándolas.

Es interesante señalar que todo promotor, parcelador y urbanizador-especulador sigue unos pasos que comienzan a ser tipificados en lo que pudiéramos llamar una fenomenología de urbanizador turístico, que no acaba sino cuando la urbanización está ocupada por viviendas y utilizada plenamente, y cuando la Administración local se hace cargo de la gestión de los servicios, cosa que ha sucedido en muy pocas urbanizaciones en España desde el año 1956, en que existe la Ley del Suelo.

Exponemos a continuación la lista de las diversas acciones o estadios por los que va pasando el urbanizador en su intento constante de revalorizar la tierra. He aquí las diversas etapas de la promoción urbanístico-turística:

1. Se detectan terrenos ultrabaratos situados cerca del mar.

2. Se hace opción de compra. (Habitualmente a través de intermediarios locales).

3. Se busca un nuevo comprador para venderle una parte o todo y encargar un proyecto técnico para el resto. Se contrata un arquitecto o un ingeniero para realizar un Plan Parcial de Urbanización.

4. Se pone nombre a la urbanización.

5. Se ponen varios gigantescos carteles explicando el nombre de la urbanización y las bellezas que va a ofrecer, una vida nueva, etc.

6. Se delimitan senderos. Se mide una y otra vez. Se levantan planos.

7. Se regula la escrituración y titularización. Se hacen levantamientos topográficos.

8. Comienza la publicidad indirecta: los promotores llegan a la prensa local diciendo que pretenden invertir cientos o miles de millones en la urbanización más bonita y moderna del mundo, que son un grupo financiero muy fuerte y que en cuanto les den el permiso comienzan a construir.

9. El arquitecto entrega los proyectos. Se comienza la tramitación en el Ayuntamiento.

10. Se intenta comenzar a vender trozos y parcelas en la ambigüedad de que hay ya una aprobación inicial por parte del Ayuntamiento a pesar de que ésta sea tan irregular que nunca puede llegar a tener aprobación definitiva por la Comisión Provincial de Urbanismo.

11. Caso de que la tramitación fuera bien, se comienza a clavar estacas que señalan los números de cada parcela, y en algunos casos, se marcan las parcelas con cal en el suelo.

12. Se trazan con cal en el suelo las líneas por donde irán las calles de las parcelaciones.

13. Se ponen piedras alineadas y pintadas de cal como forma más perfeccionada de urbanismo semántico.

14. Se plantan algunas palmeras junto al cartel, la playa y carretera para dar sensación de que comienza la urbanización.

15. Se compacta alguna calle principal de la urbanización, poniendo únicamente bordillos. El bordillo.

16. Se construyen uno o dos chalets o bungalows para poder tomar unas fotos con una palmera delante, dando la sensación que la urbanización existe. (…) (Las viviendas del complejo se venden a través de intermediarios locales y extranjeros).

17. Pasan los años y la aprobación llega. Se revende, llegan otros compradores y se estanca el proceso de urbanización sin que los precios bajen. Los precios siguen subiendo pero no se invierte”. (Las obras de infraestructura quedan por hacer).”

Gaviria Labarta, Mario. ESPAÑA A GOGÓ. Ediciones Turner. Madrid.1974. Pág.326.

 

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